L’année 2022 a laissé les deux segments des actifs réels, l’infrastructure et l’immobilier, avec des toiles de fond intéressantes pour 2023. Bien que les deux catégories d’actifs aient eu un bon rendement opérationnel et qu’elles soient susceptibles de voir des entrées de fonds provenant d’investisseurs institutionnels et de détail, l’immobilier commence 2023 après une année difficile où les évaluations se sont considérablement affaiblies, tandis que les infrastructures ont largement surpassé les marchés des actions et des obligations plus larges. En résumé, l’immobilier offre des évaluations et des occasions de rebond convaincantes, tandis que l’infrastructure continue d’offrir une feuille de route convaincante en matière de rendement à travers divers cycles de marché.

Perspectives de l’infrastructure

Avec nos stratégies mondiales d’infrastructure enregistrant des rendements positifs à stables pour 2022, contrairement à la plupart des indices mondiaux d’actions et d’obligations, l’infrastructure s’est encore montrée être une catégorie d’actifs résiliente, offrant un profil de rendement indépendant des marchés obligataires et boursiers traditionnels.

GMA CI, Morningstar Research Inc. au 30 décembre 2022.

Sur une base prospective, nous aimons toujours l’infrastructure pour sa stabilité, ses rendements et sa protection contre l’inflation. Bien que de nombreux commentateurs constatent une détérioration des bénéfices des entreprises sensibles sur le plan économique en 2023 en raison du ralentissement économique, les caractéristiques stables et défensives des bénéfices et des opérations des entreprises d’infrastructure continueront d’être exposées en 2023. En période d’incertitude accrue, les entreprises ennuyeuses sont des occasions intéressantes. Au sein de l’infrastructure, la protection intégrée contre l’inflation augmentera les revenus. Les mises à niveau des bénéfices attendus, qui demeurent raisonnablement tarifées, sont conformes à sa prime historique par rapport aux marchés boursiers plus larges à un bénéfice par action environ deux fois plus élevé que le S&P 500.

Répartition sectorielle :

Source : Bloomberg Finance L.P. au 30 décembre 2022.

Bien qu’il soit approprié de considérer l’infrastructure comme une catégorie d’actifs, lorsque nous examinons ses sous-secteurs, il y a eu une différenciation claire entre l’énergie, les services publics, les télécommunications et le transport. Grâce à la réouverture et à l’invasion russe de l’Ukraine, l’énergie a été la plus performante, tandis que les entreprises « plus dynamiques » engagées dans l’infrastructure de données ont souffert de la réduction des évaluations. Les services publics et le transport ont offert des rendements largement stables. Bien que nous pensions que l’écart de rendement entre ces deux secteurs ne serait pas aussi important l’année prochaine, nous continuons de voir la raison pour laquelle l’énergie est surpondérée dans notre portefeuille, car la valorisation reste peu exigeante et les acteurs mondiaux recherchent un approvisionnement stable de la production d’énergie nord-américaine.

Cependant, nous pensons que les sociétés d’infrastructures de télécommunications seront plus performantes en 2023, car les taux d’intérêt (probablement) stabilisent la pression sur l’évaluation et la croissance continue de la consommation de données génère des bénéfices et des flux de trésorerie plus élevés.

Le transport demeure une occasion intéressante, compte tenu de la possibilité de réouverture continue (en particulier avec l’ajustement de ses politiques sur la COVID-19 par la Chine) par rapport au potentiel de faiblesse économique qui entrave les voyages. Nous restons surpondérés dans les routes à péage, dont plusieurs ont atteint les niveaux de circulation de 2019 avec des péages plus élevés provenant des passages de l’inflation et des aéroports européens sous-pondérés qui font face à une variété de défis réglementaires et économiques.

De plus, l’occasion au sein des services publics continue d’être la croissance au sein des énergies renouvelables, bien que la hausse des prix de l’énergie ait entraîné des pressions réglementaires idiosyncrasiques par le biais de plafonnements des prix sur les transferts tarifaires aux consommateurs des services publics. Nous sommes constructifs sur ce secteur, mais modérément sous-pondérés compte tenu des meilleures occasions dans d’autres secteurs. Pour les investisseurs axés sur les occasions de transition énergétique, alors que nos fonds d’infrastructure plus larges sont engagés sur ce thème, nous continuons à recommander le Fonds d’infrastructure durable mondiale CI (CGRN), qui se concentre sur ce thème et a enregistré un rendement de 1,1 % depuis sa création à la fin de septembre, prouvant que ces actifs n’ont pas besoin de compromettre les rendements.

Compte tenu de l’évaluation raisonnable, des environnements et des rendements concurrentiels stables, ainsi que de la protection contre l’inflation intégrée aux modèles opérationnels et réglementaires, nous nous attendons à ce que les allocations d’infrastructure atteignent ou dépassent les objectifs de la plupart des investisseurs jusqu’en 2023.

Perspectives immobilières

2022 a été une année difficile pour les actions liées à l’immobilier, car les taux d’intérêt fortement plus élevés, qui résultent de niveaux d’inflation élevés, ont pesé sur les évaluations. La plupart des principaux indices des FPI ont baissé de 20 à 25 %, ce qui est inférieur aux marchés boursiers plus larges.

Les perspectives pour 2023 sont peut-être un peu plus obscures que d’habitude, les banques centrales essayant de trouver le moyen de réduire l’inflation sans faire basculer l’économie dans la récession. Du point de vue immobilier, nous avons une perspective généralement positive basée sur des valorisations actualisées à la valeur liquidative, les rendements obligataires qui ont probablement connu leur pic, des bilans solides et des fondamentaux qui devraient rester résilients même dans une économie plus faible.

L’immobilier a une valeur attrayante sur une base absolue, ainsi qu’une base relative par rapport aux marchés boursiers plus larges. Sur une base absolue, les FPI américaines se négocient de 15 à 20 % en dessous de la valeur liquidative (comparativement à une moyenne à long terme autour de la parité), ce qui a historiquement représenté un bon moment pour acheter le secteur. Sur une base relative, le marché plus large mesuré par le S&P 500 a historiquement été négocié à un taux d’actualisation multiple des bénéfices modestes par rapport à l’immobilier, alors qu’il se négocie actuellement à une prime par rapport aux évaluations des FPI.

Source : Bloomberg Finance L.P. au 20 décembre 2022.

Source : Bloomberg, S&P Capital IQ, Green Street Advisors et Gestion mondiale d’actifs CI en date de décembre 2022.

Les banques centrales ont connu une hausse extrêmement agressive des taux d’intérêt en 2022, les taux administrés passant essentiellement de zéro à plus de 4 % aux États-Unis et au Canada par le biais d’une série de hausses surdimensionnées. Bien qu’une ou deux augmentations supplémentaires soient possibles, il semble que la fin de ce cycle de hausse approche. Par conséquent, les rendements obligataires à long terme, qui sont ceux qui ont le plus d’impact sur les évaluations immobilières, ont probablement atteint un sommet. En effet, les économistes prévoient que les rendements sur 10 ans aux États-Unis pourraient diminuer régulièrement au cours des prochaines années.

Source : Bloomberg Finance L.P. au 21 décembre 2022.

Au cours des dernières années, les FPI se sont concentrées sur la réduction des niveaux de dette ainsi que des ratios de distribution, ce qui devrait mettre les sociétés sur une meilleure base si nous entamons une période de faiblesse économique potentielle. Plusieurs sous-secteurs de l’immobilier (peut-être avec les bureaux étant une exception notable) entrent dans un ralentissement potentiel avec de faibles taux d’inoccupation et une forte croissance des loyers du marché, ce qui pourrait faire en sorte que les flux de trésorerie d’exploitation immobilière soient plus durables que ce que l’on supposerait habituellement. La majeure partie de notre exposition immobilière est axée sur les secteurs industriels, résidentiels et de la vente au détail basée sur la nécessité. Le secteur industriel continuera de bénéficier des loyers du marché qui sont considérablement plus élevés que les loyers en place, ainsi que de la forte demande du commerce électronique, de l’optimisation de la chaîne d’approvisionnement et des niveaux de stocks plus élevés. La demande de logements locatifs résidentiels devrait persister, car la hausse des taux d’intérêt a rendu l’achat d’une maison plus coûteux, et une forte immigration dans des marchés comme le Canada offre un autre vent favorable. La vente au détail ancrée dans l’épicerie s’est avérée résiliente sur le plan opérationnel pendant la pandémie, et de nombreux centres commerciaux de quartier sont de plus en plus intégrés aux stratégies d’exécution omnicanale des détaillants.

Bien que 2023 soit probablement une année difficile pour l’économie dans son ensemble, nous pensons qu’elle pourrait être plus difficile sur le marché immobilier privé par rapport au public, car ce dernier a connu des baisses importantes de l’évaluation pour leurs portefeuilles, tandis que la première est en retard. Une stabilisation de l’environnement des taux d’intérêt l’année prochaine pourrait révéler que les évaluations actuelles de l’immobilier sur le marché public ont dépassé les prévisions à la baisse.

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