Vous vendez des biens immobiliers? L’ARC vous surveille

En 2019, l’Agence du revenu du Canada (ARC) a annoncé les résultats des vérifications dans le secteur de l’immobilier. Selon le rapport, depuis 2015, les vérifications de l’ARC au sein du secteur ont entraîné plus d’un milliard de dollars d’impôts bruts supplémentaires. Au cours de la même période, les vérificateurs de l’ARC ont examiné plus de 41 700 dossiers en Ontario et en Colombie-Britannique seulement, ce qui a entraîné l’imposition de plus de 100 millions de dollars en pénalités.

Si l’on considère spécifiquement l’année 2018, l’ARC a évalué 171 millions de dollars de plus en impôts supplémentaires liés aux biens immobiliers par rapport à l’année précédente, soit une augmentation de 65 %. En outre, les sanctions ont plus que doublé pour atteindre plus de 57 millions de dollars au cours de la même période. Les rapports associés indiquent que, depuis 2015, l’accent a été mis sur les grands centres de population, tels que la région du Grand Toronto (GTA) et le Lower Mainland en Colombie-Britannique, où un nombre constamment élevé de transactions immobilières ont lieu.

Il est clair que l’ARC est préoccupée par l’inobservation dans le secteur immobilier et qu’elle a pris des mesures pour freiner ce qu’elle considère comme un comportement inapproprié. Grâce à l’expérience et à l’utilisation de données provenant de tiers, l’Agence du revenu du Canada a cherché à mieux comprendre les comportements non conformes, ce qui a conduit à davantage de vérifications et de mesures d’observation. Pour soutenir ses efforts, le budget fédéral de 2019 a proposé de fournir à l’ARC 50 millions de dollars sur cinq ans afin de créer quatre nouvelles équipes de vérification dédiées à l’immobilier résidentiel et commercial - faisant toutes partie d’un groupe de travail sur l’immobilier - dans les régions à haut risque, notamment en Colombie-Britannique et en Ontario, en suivant l’évolution du risque au fil du temps. Les équipes veilleront à ce que les dispositions fiscales relatives à l’immobilier soient respectées, en s’assurant notamment que :

• les contribuables déclarent toutes les dispositions de leur résidence principale dans leur déclaration d’impôts;

• tout gain en capital découlant de la disposition d’un bien immobilier, lorsque l’exonération fiscale pour la résidence principale ne s’applique pas, est identifié comme étant imposable; 

• l’argent gagné grâce à la revente de biens immobiliers est déclaré comme revenu;

• les commissions perçues sont déclarées comme revenu imposable; 

• aux fins de la taxe sur les produits et services/taxe de vente harmonisée (TPS/TVH), les constructeurs d’immeubles résidentiels neufs versent le montant approprié de TPS/TVH à l’Agence du revenu du Canada.

Selon le ministère fédéral des Finances, les recettes attendues de cette initiative devraient être de 68 millions de dollars sur cinq ans, à partir de 2019-2020.

*Source : ARC, à partir d’août 2019. Remarque : Les montants comprennent les pénalités évaluées. 

*Source : ARC, à partir d’août 2019. Remarque : Les montants comprennent les pénalités évaluées.

Ce que cela signifie pour les contribuables

Étant donné que les audits liés à l’immobilier se produisent régulièrement dans tout le pays, les contribuables doivent faire preuve de diligence pour s’assurer que les transactions immobilières sont correctement définies et déclarées à des fins fiscales. Si vous ne le faites pas, vous risquez de subir des audits indésirables, des arriérés d’impôts potentiels ainsi que des intérêts et des pénalités.

Implications fiscales de la vente de biens immobiliers

D’un point de vue fiscal, la plupart des discussions sur les transactions immobilières portent sur deux points. Lorsque des biens appréciés sont vendus :

i) La transaction est-elle imposable? 
ii) Si oui, le bénéfice net est-il imposé comme un revenu d’entreprise ou un gain en capital?

Les réponses aux questions ci-dessus dépendent des circonstances. Normalement, le gain sur la vente d’un bien immobilier est la différence entre le prix de vente du bien et son coût. Dans certaines situations, le gain est considéré comme un revenu d’entreprise et entièrement imposé (sur la base d’un taux d’inclusion de 100 %); dans d’autres situations, il est considéré comme un gain en capital. Parfois, le gain en capital est imposable (sur la base d’un taux d’inclusion de 50 %), et parfois (par exemple, lorsque le bien peut bénéficier de l’exemption pour résidence principale), il n’est pas imposable.

La façon dont une vente doit être déclarée aux fins de l’impôt dépend d’un certain nombre de facteurs (voir « Facteurs pris en compte par l’ARC lors d’une vérification » ci-dessous). Les clients doivent travailler avec leurs conseillers fiscaux pour déterminer la nature de leurs ventes de biens immobiliers. Depuis 2016, il est obligatoire de déclarer à l’ARC toutes les ventes de biens immobiliers, y compris une résidence principale. Les caractéristiques fiscales de la vente dépendent normalement du fait que le bien ait été acheté principalement pour :

• être habité en tant que résidence principale,

• être construit ou rénové et vendu (souvent appelé « flip » [revente]), ou 

• créer un revenu locatif.

Acheter pour y vivre en tant que résidence principale

Dans ce scénario, un contribuable achète une propriété pour y vivre en tant que résidence principale (ou pour que son époux, son conjoint de fait ou son enfant y vive). Lorsque la propriété est vendue, bien que la vente doive être déclarée à l’ARC dans la déclaration de revenus du contribuable pour l’année de la vente, tout gain en capital qui en résulte est souvent entièrement à l’abri de l’impôt parce que les conditions pour demander l’exemption de résidence principale sont remplies et que la propriété est désignée comme telle pour chaque année de propriété.

Acheter pour construire ou rénover et vendre ensuite (c.-à-d. « flipping » [revente])

Dans ce scénario, un contribuable achète une propriété (ou achète un terrain vacant et construit une propriété), en prend possession et effectue quelques rénovations. Après l’amélioration de la propriété, le contribuable vend le bien et les gains (ou les pertes) font partie de son revenu. Le contribuable peut avoir vécu dans la propriété tout en effectuant des améliorations. Toutefois, cela ne lui donne pas droit à l’exemption pour résidence principale si son intention a toujours été d’acheter, d’améliorer et de vendre dans un but lucratif. Dans ce cas, les bénéfices réalisés sur la vente seraient normalement considérés comme un revenu d’entreprise entièrement imposable.

Acheter pour créer un revenu locatif

Dans ce scénario, un contribuable achète un bien immobilier principalement pour en tirer des revenus locatifs, sur lesquels il paie des impôts au fur et à mesure qu’ils sont perçus. Lorsque le bien est vendu, le bénéfice est normalement imposé comme un gain en capital, soumis à un taux d’inclusion des gains en capital de 50 %. Si une propriété est utilisée principalement comme résidence principale mais qu’une partie est utilisée pour gagner un revenu locatif, la propriété peut être entièrement protégée de l’impôt en utilisant l’exemption pour résidence principale, à condition que l’utilisation génératrice de revenus soit accessoire à l’utilisation principale en tant que résidence principale, qu’il n’y ait pas de changement structurel de la propriété et qu’aucune déduction pour amortissement ne soit demandée pour la propriété.

Facteurs pris en compte par l’ARC lors d’une vérification

Au cours d’une vérification, l’ARC tient compte d’un certain nombre de facteurs pour déterminer si la vente d’une propriété a été déclarée correctement. Ces facteurs sont notamment les suivants :

• Le type de propriété vendue

• Depuis combien de temps le vendeur en est propriétaire 

• Les antécédents du vendeur en matière de vente de propriétés similaires

• Le fait que le vendeur ait effectué des travaux sur la propriété

• La raison de la vente de la propriété

• L’intention initiale du vendeur en achetant la propriété 

Avec l’aide de leur(s) conseiller(s) fiscal(aux), la compréhension de ces facteurs peut aider les clients à définir de manière appropriée la nature de leurs ventes de biens immobiliers.

Correction d’une ou de plusieurs déclarations antérieures) 

Lorsqu’un client a fait une erreur ou a omis des détails sur son revenu dans sa déclaration de revenus, il peut demander un ajustement en utilisant le formulaire T1-ADJ de l’ARC - Demande de redressement d’une T1. Par ailleurs, pour les scénarios plus complexes et lorsque des pénalités importantes peuvent être imposées, le programme de divulgation volontaire (PDV) peut être approprié. Pour plus d’information sur le PDV, visitez https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/nouvelles/2017/12/document_d_information-programmedesdivulgationsvolontaires.html

Plus d’information 

Pour obtenir plus d’information sur les vérifications récentes et le plan de l’Agence du revenu du Canada pour traiter les cas de non-respect dans le secteur de l’immobilier, visitez https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/nouvelles/2019/05/le-gouvernement-du-canada-fait-etat-de-plus-de-un-milliard-de-dollars-en-impots-additionnels-dans-le-marche-de-limmobilier-en-colombie-britannique-.html

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