Le traitement fiscal de la résidence principale

En général, au Canada, les gains en capital réalisés lors de la vente d’une maison ne sont pas imposables si la propriété est réputée, selon la Loi de l’impôt sur le revenu, être la résidence principale du propriétaire. Autrement dit, tout contribuable peut vendre sa résidence principale en franchise d’impôt. De même, la disposition réputée de la résidence principale d’un contribuable décédé sera exempte d’impôt.

Les règles relatives à la résidence principale

Pour qu’une propriété soit réputée être la résidence principale d’un contribuable, il n’est pas nécessaire que ce dernier l’occupe en continu. La propriété sera admissible au statut de résidence principale si le contribuable, son conjoint ou conjoint de fait, ou l’un de ses enfants y vit à un moment donné durant l’année d’imposition. En fait, dans ce nombreux cas, selon l’augmentation de la valeur de la maison familiale relative à celle du chalet familial, il est fiscalement plus avantageux de désigner le chalet comme étant la résidence principale.

De plus, il n’est pas nécessaire que la propriété soit située au Canada. Un contribuable canadien peut, en effet, désigner sa maison de villégiature à l’étranger comme étant sa résidence principale afin qu’elle bénéficie de l’exemption d’impôt.

Certaines conditions s’appliquent, toutefois. Par exemple, un contribuable et son conjoint ne peuvent avoir qu’une seule résidence principale à la fois. Avant 1982, chaque conjoint pouvait déclarer une résidence principale distincte. Lorsqu’un couple était propriétaire d’une maison familiale et d’un chalet, les deux propriétés pouvaient donc être admissibles au statut de résidence principale exemptée d’impôt. Depuis 1982, le couple doit, chaque année, désigner l’une ou l’autre des propriétés comme étant la résidence principale, l’exemptant d’impôt sur gain en capital lors de sa vente ou de sa disposition réputée au décès.

De surcroit, si la résidence est sise sur un terrain de plus d’un demi-hectare, le contribuable doit faire la preuve que la superficie en excédent du demi-hectare est requise pour l’utilisation et la jouissance de la résidence.

Bien que ces règles puissent sembler simples, certaines situations présentent des difficultés particulières — par exemple les propriétés de plus d’un demi-hectare, certaines propriétés locatives, et les propriétés achetées afin d’être revendues, comme les copropriétés.

Propriétés de plus d’un demi-hectare

En 2011, les tribunaux fiscaux ont été saisis de la cause Cassidy c. Sa Majesté la reine, concernant la vente d’un domicile situé sur un terrain de 2,43 hectares. Le contribuable prétendait que puisqu’il lui était impossible de subdiviser légalement le terrain, la totalité de la propriété était requise pour l’utilisation et la jouissance de la résidence. Or, le choix de déclarer une propriété donnée comme étant une résidence principale doit être refait chaque année. Pendant la majorité des années durant lesquelles le contribuable était propriétaire de cette résidence, il était, effectivement, impossible de subdiviser le terrain, la cour en convenait, faisant de l’ensemble de la propriété une résidence principale. L’année de la vente de la propriété, toutefois, le règlement de zonage avait été modifié pour permettre une subdivision du terrain, de sorte que pour cette année, seul un demi-hectare de terrain pouvait être exempté de l’imposition pour gain en capital. Le reste de la superficie était donc bel et bien assujetti à l’imposition pour gain en capital sur la plus-value acquise pendant cette année.

Propriétés locatives

Pour être considérée comme une résidence principale, une propriété doit normalement être occupée par des particuliers qui y vivent, et non servir à l’exploitation d’une entreprise. Par conséquent, le propriétaire qui loue une partie de sa résidence peut, selon les circonstances particulières, se voir refuser l’exemption pour gain en capital sur la portion de la propriété qui est louée. Une exemption s’applique normalement dans les cas où la location est accessoire à l’utilisation majoritaire de la propriété à titre de résidence, aucun changement structurel n’a été apporté à la maison pour la rendre propre à la location, et aucune déduction pour amortissement (DPA) n’est demandée pour la propriété. De plus, le statut de résidence principale est normalement accordé si c’est l’enfant du contribuable qui l’occupe.

L’Agence du revenu du Canada (ARC) a récemment publié un bulletin d’interprétation concernant un contribuable qui, ayant emménagé dans une résidence à long terme pour personnes âgées, avait permis à son enfant de vivre dans son ancienne résidence à un loyer inférieur à sa juste valeur marchande. Il arrive de plus en plus fréquemment qu’une personne âgée souhaite emménager dans un établissement de soins de longue durée sans toutefois vendre la maison familiale. L’ARC a confirmé le droit du contribuable de désigner la propriété comme une résidence principale pour toute la durée de l’occupation de celle-ci par son enfant, puisque pour que la propriété soit admissible à ce statut, il suffit que le contribuable, son conjoint ou conjoint de fait, ou l’un de ses enfants y vive à un moment donné durant l’année. Rien, dans la définition qu’en donne la Loi de l’impôt sur le revenu, n’interdit au propriétaire de demander un loyer à son enfant, que ce loyer soit inférieur, égal ou supérieur à sa juste valeur marchande.

Propriétés destinées à la revente et copropriétés

Les Canadiens sont de plus en plus nombreux à acheter des propriétés à titre d’investissement à court terme. Afin de tenter de tirer profit d’un marché immobilier en effervescence dans certaines régions du Canada, des gens achètent des propriétés afin de les revendre à relativement brève échéance dans le but de réaliser des profits. Ces personnes désignent souvent les propriétés en question comme étant leur résidence principale afin d’échapper à l’imposition sur gain en capital.

L’ARC considère ces propriétés comme étant destinées à la revente, faisant des profits réalisés une forme de revenu d’entreprise, c’est-à-dire « provenant d’une initiative d’un caractère commercial », et non comme un gain en capital provenant de la vente d’un immeuble. Plus la période de détention de la propriété est courte, plus l’interprétation de l’ARC s’en trouve justifiée et plus il est probable que le bénéfice soit imposé comme un revenu et non comme un gain en capital.

Pour qu’une propriété détenue comme un élément de capital et, autrement, assujettie à l’impôt sur gain en capital en soit exemptée en qualité de résidence principale, elle doit « appartenir » au contribuable. Or, les copropriétés sont souvent associées à trois périodes de propriété distinctes : la période de construction de l’immeuble, une période d’occupation intérimaire, et enfin la période suivant l’enregistrement du titre de propriété de l’unité. Bien que le contribuable détienne un intérêt de propriétaire à l’égard de l’unité pendant les trois périodes, ce n’est qu’à compter du début de la troisième période – après l’enregistrement du titre de propriété – que l’ARC considère l’unité comme étant la propriété du contribuable aux fins de la désignation à titre de résidence principale.

Conclusion

L’exemption à titre de résidence principale est un important outil de planification fiscale pour les propriétaires canadiens. Il importe toutefois de bien comprendre les règles qui s’y appliquent afin de tirer les résultats escomptés de cette stratégie.

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